Constantes influências do Governo Federal, movimenta O mercado Imobiliário brasileiro.

Início, auge e declínio do Programa Minha Casa Minha Vida!

Revolucionário Programa habitacional é criado em 2009, pelo Governo Lula, batizado e lançado, como Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, beneficiou e muito, a população mais pobre, principalmente as classes sociais D e C. Baseado na renda familiar, dividida por faixas, para melhor identificar e distribuir benefícios como o subsídio. Mais do que uma ajuda, foi um tsunami de dinheiro no mercado, ou melhor dizendo, na mãos do brasileiros, que gerou uma tsunami na demanda por habitação em todo o Brasil, jamais vista.

E tudo isso, não foi por acaso, o Governo precisava alavancar a economia rapidamente, e o setor mais sensível, com certeza é o da Construção civil. Esta porém, respondeu a altura gerando milhares de emprego e renda, em toda a cadeia produtiva direta e indiretamente ligado ao setor.

Como toda ação tem uma reação, A forte demanda provocou também alta nos preços imobiliários, serviços e matéria prima, a ponto de especialistas vislumbrar com temor de uma possível bolha imobiliária no Brasil, como se pode exemplificar na reportagem no site informaney: https://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/7164542/bolha-imobiliaria-que-explica-ascensao-queda-mercado-imobiliario-brasileiro-anos, acesso: 22/08/19), semelhante a ocorrido nos Estados Unidos da América (site Administradores: https://administradores.com.br/artigos/entendendo-de-uma-forma-sucinta-a-bolha-imobiliaria-norte-americana, acesso: 22/08/19.

Diferentemente ao do que ocorreu na bolha imobiliária nos EUA, quebra de banco, proprietários perdendo seus imóveis para os bancos, queda de preços, dentre outras situações. No mesmo período, o Brasil vivia o oposto, um verdadeiro milagre imobiliário, estávamos no auge de liberação de credito. Mas, nem por isso, o ocorrido no Estados foi ignorado, o ocorrido lá serviu de alerta para nós.

Importante destacar que o fator mais relevante para a estancar, uma possível bolha imobiliária no Brasil, foi a modalidade de credito imobiliário brasileira, oriundo de fundos de Fundo Garantia Tempo Serviços (FGTS), acrescido de o fato de que o governo tinha e tem o controle direto, para medidas de efeitos imediatos e, assim o fez, por meios das agências reguladoras com Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, alterando normas do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), taxas de juros, critérios de qualificação do perfil do interessado ao crédito, dentre outras.

Enfim, o Programa teve seu período de euforia, muitos se beneficiaram, tanto do lado da oferta como da demanda. Porém, o governo entendeu, e a tempo hábil, uma inevitável e necessárias interferências pontual, acima mencionadas, provocou, propositadamente, um declínio da demanda apta. Consequentemente, o mercado imobiliário tem um declínio acentuado a partir de 2015, se estabilizou sem maiores consequências econômicas e financeiras, gradativamente até ano 2018. Portanto, o mercado imobiliário viveu o Auge e Queda, como conta em uma postagem o site G1: http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-e-queda-do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html, aceso 22/08/19.

A Retomada

Em 2019, já como o novo governo Bolsonaro – o segmento imobiliário começa a avistar novos horizontes positivos, mediante a postura do novo governo, em geral, mantendo o Programa Minha Casa Minha Vida; mas principalmente, por ofertar uma nova linha de crédito imobiliário com taxa de juros entre 2,95 a 4,95%.a.a., jamais aplicada até então, e o índice de correção referencial pelo IPCA (índice Preço Consumidor Amplo); com uma observação especial, a nova modalidade de linha de financiamento foi lançado para financiamento habitacional normal, ou seja, dos fundos de Poupança, com juros inferiores ao do programa mais popular do próprio governo (MCMV), na modalidade  SBPE (Sistema Brasileiro Poupança Empréstimo) lançado em 20 de agosto de 2019, que antes, as taxas de juros ficavam acima de 8%a.a. Fala sobre o assunto, o Site Yahoo finanças: https://br.financas.yahoo.com/noticias/caixa-lan%C3%A7a-cr%C3%A9dito-imobili%C3%A1rio-com-225400821.html, acesso 22/08/19.

Soma-se as boas medidas, acima citadas, o saldo positivo de emprego com carteira assinada, segundo o Jornal do SBT Brasil, no informa que julho de 2019 fechou como o quarto mês seguido de saldo positivo. http://rondoniaemfoco.com/brasil-registra-4-mes-de-saldo-positivo-na-geracao-de-empregos-sbt-brasil-23-08-19/ Muito importante para o segmento imobiliário, pois a renda formal, de carteira assinada, como é chamada, é o requisito número um (1) pelo sistema financeiro habitacional.

Além disso, foi aprovada dia 21 de agosto de 2019 pelo Senado Federal a Medida de Liberdade Econômica, mais uma medida para destravar a criação de negócios e consequentemente gerar mais empregos. Conforme anunciado Jornal Nacional e replicado na GloboPlay: https://globoplay.globo.com/v/7864435/, Acesso 24/08/2019.

Sendo assim, Apesar da expectativa do retorno aos bons tempos de negócios, o segmento imobiliário está apenas no início da retomada. Mas o que conta mesmo, ao empresários do ramo e sua cadeia em geral, são as medidas propulsora já concretizadas e as que ainda podem concretizar pelo governo federal, Gerando a confiança necessária aos mesmos.

Cenário Imobiliário Uberlandense

O Cenário de construção civil em Uberlândia-MG está se adaptando as novas medidas do Governo Federal e Municipal, direta e indiretamente no segmento imobiliário na cidade.

Dentre outras medidas de impacto na cidade, podemos citar como pontos positivos:

  • Taxa Selic baixou para 6%;
  • Empresa Simples de Crédito –ESC.
  • Inflação prevista 4,25%
  • Crescimento de carteira assinada, mencionado no item 6, acima.

A nova linha de financiamento habitacional tendo como referência a taxa de juro o IPCA (índice Preço Consumidor Amplo) entre dois virgula noventa e cinco por cento (2,95%a.a.) e quatro virgula noventa e cinco por cento (4,95%a.a.) ao ano na modalidade SBPE (Sistema Brasileiro Poupança Empréstimo). Que irá alavancar uma demanda habitacional para quem tem renda a partir de R$3.200,00, abrindo novas oportunidades de negócios.

Como entrave, podemos citar:

  • Burocracia- A Prefeitura local tem investido em tecnologia de sistema operacional, mas ainda está a quem do ideal. Falando objetivamente, no mais importante, as etapas para se conseguir o HABITE-SE, desde a exigência de documentação, tempo de execução, e o fato de envolver vários departamentos agrava ainda mais o processo.
  • A Caixa Econômica Federal aprova uma normativa interna de não financiar no Programa Minha Casa Minha Vida, imóveis novos de construtores e engenheiros Pessoa Física. Isso gerou vários impactos, como:
    • Vendas pararam – Imóveis vendidos, contratos particulares assinados, muitos destes negócios tiveram sinal ou entrada financeira no ato da assinatura;
    • Pessoa Física construtor – eram inúmeros pessoas físicas que optaram por investir no ramo desde o auge do Programa Minha Casa Minha Vida. Estes, na maioria, construíam casas, com a nova normativa, muitos pararam e poucos decidiram abrir Pessoa Jurídica. Levando a redução de oferta de casas.
    • Consequência – redução na oferta

Contudo, As grandes Imobiliárias Incorporadoras, que normalmente optam por construções verticais, foram as mais beneficiadas com as novas medidas, acima citadas, e estão puxando a alavancagem das vendas na cidade. Enquanto os pequenos construtores, que na maioria conseguem construir de 1 a 4 casas ao mesmo tempo, estão se adequando a essa nova realidade, pelo menos estão otimista com o novo cenário que vem se apresentando. Quem confirma a melhoria no segmento é uma das maiores Incorporadora Local, Realiza Construtora, em reportagem via site G1, com o Tema: “Aquecimento Imobiliário chega ao Interior”, Publicado em 07/08/19, https://g1.globo.com/mg/triangulo-mineiro/especial-publicitario/realiza-construtora/noticia/2019/08/07/aquecimento-do-mercado-imobiliario-chega-ao-interior.ghtml Acessado: 24/08/2019.